Acheter un appartement en Andorre lorsqu’on n’est pas résident reste possible en 2026, mais la démarche n’a plus grand-chose à voir avec l’image d’un marché immobilier totalement ouvert aux capitaux étrangers.
Ces dernières années, le pays a renforcé les règles applicables aux investissements immobiliers étrangers. L’objectif affiché est de préserver l’accès au logement pour les résidents tout en continuant à accueillir des investissements compatibles avec le modèle de développement du pays.
Pour un acheteur étranger, cela signifie qu’il faut désormais raisonner sur trois niveaux : vérifier que l’acquisition envisagée entre dans les limites autorisées, obtenir l’autorisation administrative nécessaire et intégrer une fiscalité spécifique qui s’ajoute aux taxes classiques liées à la transaction.
La nationalité de l’acheteur ne suffit pas non plus à déterminer le régime applicable. La fiscalité sur l’investissement étranger concerne notamment les personnes physiques non résidentes, mais aussi certaines personnes étrangères résidant en Andorre depuis moins de trois années ininterrompues.
Avant de réserver un appartement ou de verser un acompte important, il est donc préférable de comprendre précisément le cadre applicable à votre situation.
Le marché immobilier andorran reste-t-il dynamique en 2026 ?
Le marché a connu une activité importante en 2025. Les statistiques publiées par le Gouvernement en février 2026 indiquent une hausse de 35,3 % du nombre total de transactions immobilières par rapport à l’année précédente. Les personnes physiques résidentes ont néanmoins représenté 75,1 % des acquisitions, ce qui montre que le marché n’est pas dominé par les acheteurs étrangers.
Cette donnée est utile parce qu’elle nuance deux idées fréquemment répétées.
La première consiste à présenter Andorre comme un marché presque exclusivement porté par les expatriés fortunés. Les statistiques officielles montrent au contraire que les résidents restent très majoritaires parmi les acquéreurs.
La seconde est de considérer qu’il existe un « prix au mètre carré andorran » suffisamment représentatif pour prendre une décision d’achat.
Le pays est trop petit et trop contrasté pour qu’une moyenne nationale raconte toute l’histoire. Un appartement récent avec terrasse et parking à Escaldes-Engordany ne se compare pas directement à un logement plus ancien au Pas de la Casa, à Encamp, à Sant Julià de Lòria ou dans une zone plus élevée de La Massana.
La qualité du bâtiment, l’exposition, le parking, la vue, l’accès routier, la distance avec les services et la performance énergétique peuvent créer des écarts considérables entre deux biens d’une surface identique.
Plutôt que de retenir une fourchette générique du type « 3 500 à 6 500 € le m² », il est plus pertinent d’étudier les biens comparables effectivement proposés dans la même paroisse, puis de vérifier les transactions et indicateurs disponibles au moment de l’achat.
Pourquoi les règles ont-elles été renforcées ?
Le logement est devenu un enjeu politique majeur en Andorre.
La Llei 5/2025 sur la croissance durable et le droit au logement a profondément modifié le cadre de l’investissement étranger immobilier. Le texte maintient le principe d’une autorisation préalable et limite davantage la quantité d’immobilier résidentiel pouvant être acquise dans le cadre d’un investissement étranger.
En parallèle, le Gouvernement continue d’accroître le parc de logements publics à prix abordable. En juillet 2026, il indiquait que ce parc pourrait approcher 600 logements en 2027 et que plus de 143 millions d’euros avaient déjà été engagés pendant les trois premières années de la législature pour cette politique.
La fiscalité applicable aux investissements étrangers immobiliers a également été renforcée en février 2026. Le Gouvernement a doublé les taux qui existaient auparavant.
Pour un acheteur, ces évolutions ne signifient pas qu’Andorre ferme son marché immobilier. Elles signifient plutôt qu’acheter en tant qu’étranger est devenu une opération plus réglementée et plus coûteuse qu’avant 2024.
Combien de logements un étranger peut-il acheter ?
La réglementation actuelle limite l’investissement étranger immobilier résidentiel.
Le texte consolidé de la Llei 5/2025 prévoit notamment qu’un investissement étranger puisse porter sur une parcelle destinée à la construction d’un seul logement unifamilial, sur un logement unifamilial, ou sur un maximum de deux appartements, deux studios ou deux unités assimilées avec leurs annexes dans les limites prévues par la loi. L’acquisition isolée de places de stationnement est également encadrée.
Cela constitue une différence importante par rapport à l’ancien environnement dans lequel des investisseurs pouvaient envisager d’accumuler plus librement plusieurs logements.
Si votre projet consiste simplement à acheter votre futur appartement principal, cette limitation ne constitue généralement pas le point le plus complexe.
En revanche, si vous envisagez d’acquérir plusieurs logements locatifs, une petite résidence ou un portefeuille immobilier, il faut vérifier la structure juridique et les possibilités réglementaires avant de construire votre modèle économique.
Acheter au travers d’une société ne permet pas automatiquement de contourner les règles. La législation prend également en compte différentes sociétés étrangères ou andorranes comportant une participation étrangère.
L’autorisation d’investissement étranger est-elle obligatoire ?
Pour un non-résident étranger qui souhaite acheter un appartement en Andorre, l’investissement immobilier est soumis à une autorisation administrative préalable.
La Seu Electrònica du Gouvernement dispose d’une procédure spécifique permettant notamment de solliciter une autorisation d’investissement étranger en immobilier. Le demandeur doit disposer d’un numéro d’identification administrative, le NIA.
Cette autorisation ne doit pas être traitée comme une formalité à régler après l’achat.
Elle intervient dans le processus qui permet de formaliser légalement l’investissement. Une consultation fiscale officielle rappelle d’ailleurs que les investissements immobiliers concernés sont soumis à autorisation préalable du ministère compétent avant leur acquisition définitive.
C’est pourquoi une réservation ou une promesse d’achat doit être rédigée avec prudence lorsqu’elle intervient avant l’obtention de l’autorisation.
Une clause conditionnant l’opération à l’obtention des autorisations nécessaires peut éviter de se retrouver contractuellement engagé dans une acquisition impossible à finaliser.
Quels documents faut-il préparer ?
Le dossier dépend de la situation du demandeur et de la structure de l’investissement. Il faut notamment pouvoir identifier précisément l’investisseur, le bien concerné et l’origine des fonds.
La procédure électronique prévoit que la personne physique qui demande l’investissement dispose d’un NIA. Un représentant dûment habilité peut également intervenir dans le cadre prévu par l’administration.
Dans la pratique, la vérification de l’identité, de l’origine des capitaux et du montage financier occupe une place importante, notamment parce que la banque, le notaire et l’administration ne répondent pas exactement aux mêmes obligations.
Il est donc préférable de préparer très tôt les documents permettant de retracer l’origine des fonds.
Un prix provenant de plusieurs années d’épargne salariale ne se documente pas de la même façon qu’un capital issu de la vente d’une société, d’une succession, d’un portefeuille de titres ou d’actifs numériques.
L’objectif n’est pas simplement d’accumuler des relevés bancaires. Il faut pouvoir raconter de manière cohérente comment le patrimoine a été constitué et comment l’argent arrive jusqu’à l’acquisition.
Faut-il obligatoirement ouvrir un compte bancaire en Andorre ?
Un compte local peut être extrêmement pratique pour une acquisition, notamment pour la gestion des paiements, des charges et des dépenses ultérieures.
Il serait néanmoins trop catégorique d’affirmer que toute transaction immobilière impose systématiquement l’ouverture préalable d’un compte auprès d’une banque andorrane dans exactement les mêmes conditions.
Les établissements appliquent leurs propres procédures de connaissance du client et de contrôle de l’origine des fonds. Les exigences peuvent donc varier avec le profil de l’acheteur et le montant de la transaction.
Un salarié percevant depuis plusieurs années des revenus réguliers dans un pays européen présente généralement un dossier plus simple à expliquer qu’un investisseur dont les capitaux passent par plusieurs sociétés et plusieurs pays.
Si vous souhaitez également demander un financement immobilier en Andorre, la relation bancaire devient évidemment une partie beaucoup plus importante du projet.
Quelle taxe paie un étranger lorsqu’il achète son premier appartement ?
C’est l’un des changements majeurs de 2026.
Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles le 13 février 2026, l’impôt sur l’investissement étranger immobilier est passé à 6 % pour l’acquisition d’un premier bien relevant de cette catégorie. Pour l’achat d’un deuxième logement, le taux a été porté à 10 %.
Cet impôt concerne notamment les personnes physiques non résidentes qui obtiennent une autorisation d’investissement étranger immobilier. Sont également concernées certaines personnes étrangères résidant en Andorre depuis moins de trois années ininterrompues.
C’est un point essentiel lorsqu’on compare le coût d’un achat effectué juste avant ou juste après son installation en Andorre.
Devenir résident quelques semaines avant l’acte ne fait donc pas nécessairement disparaître cet impôt.
L’impôt de 6 % remplace-t-il l’ITP ?
Non. Il faut distinguer l’impôt sur l’investissement étranger immobilier de la fiscalité normale attachée à la transmission du bien.
Pour les opérations soumises à l’ITP, le Gouvernement indique actuellement un taux de 4 % sur la valeur réelle du bien ou du droit transmis. Ce taux est constitué d’une part de 1 % revenant au Gouvernement et de 3 % aux Comuns.
L’IGI répond à une autre logique. Il s’agit de l’impôt général indirect applicable notamment aux livraisons de biens et prestations réalisées par les entrepreneurs et professionnels, avec un taux général actuellement fixé à 4,5 %.
Le traitement exact d’un achat immobilier dépend donc de la nature de l’opération, notamment de la situation du vendeur et du caractère neuf ou ancien du bien.
C’est pourquoi il vaut mieux éviter une formule simpliste telle que « ajoutez 10 % au prix ». Avant de signer, le notaire ou le conseil fiscal doit pouvoir établir la fiscalité correspondant précisément au bien et au profil de l’acheteur.
