Parler d’un « prix moyen au mètre carré en Andorre » est pratique, mais ce chiffre peut rapidement devenir trompeur.
Le marché immobilier andorran est petit, très hétérogène et fortement influencé par quelques programmes neufs ou biens haut de gamme. Deux appartements de 100 m² situés à quelques kilomètres l’un de l’autre peuvent afficher des écarts considérables selon leur paroisse, leur exposition, leur âge, leur vue, leur parking ou simplement la rue dans laquelle ils se trouvent.
Il faut surtout distinguer deux types de données.
Les statistiques de transactions immobilières mesurent les biens qui ont effectivement été vendus. Elles donnent donc une vision du marché réalisé, mais avec nécessairement un certain décalage dans le temps.
Les portails immobiliers, eux, mesurent principalement les biens actuellement proposés à la vente. Ils donnent une photographie beaucoup plus récente, mais leurs chiffres correspondent à des prix demandés par les vendeurs et non aux montants définitivement négociés chez le notaire.
Cette différence est particulièrement visible en 2026.
Le Gouvernement a indiqué que les transactions immobilières avaient progressé de 35,3 % en 2025 et que 75,1 % des acquisitions effectuées par des personnes physiques avaient été réalisées par des résidents. Dans le même temps, l’échantillon de Pisos.ad pour le deuxième trimestre 2026 comprend 796 appartements proposés à la vente, avec un prix affiché moyen de 8 026,61 €/m².
Il ne faut donc pas lire 8 026 €/m² comme « le prix officiel de l’immobilier en Andorre ». Il s’agit d’une moyenne calculée sur l’offre présente sur un portail à un moment donné, avec une forte représentation de logements récents et haut de gamme.
Pour un acheteur, les deux approches sont utiles à condition de savoir ce qu’elles mesurent.
Que vaut réellement le prix moyen au m² en Andorre en 2026 ?
La première erreur serait d’attribuer au pays un prix unique.
Au deuxième trimestre 2026, les appartements présents sur Pisos.ad étaient proposés en moyenne à 965 976,56 €, pour une surface moyenne de 120,35 m² et un prix moyen demandé de 8 026,61 €/m².
Ce niveau paraît très élevé comparé aux statistiques historiques de transactions. Il s’explique notamment par la composition de l’offre disponible : les appartements actuellement commercialisés ne forment pas un échantillon aléatoire de tous les logements du pays. Les programmes récents, les grandes surfaces et les biens premium peuvent peser fortement sur la moyenne.
Le deuxième trimestre 2026 illustre parfaitement ce phénomène. Escaldes-Engordany représentait à elle seule 245 des 796 appartements recensés par le portail, contre seulement 11 à Sant Julià de Lòria.
Comparer ces deux paroisses uniquement à partir de la moyenne nationale reviendrait donc à comparer des marchés dont la composition n’a presque rien de similaire.
Lorsqu’on prépare un achat, le meilleur repère n’est pas « le prix de l’Andorre », mais le prix de biens comparables dans la zone recherchée.
Prix au m² à Escaldes-Engordany en 2026
Escaldes-Engordany se situe actuellement dans la partie la plus chère du marché des appartements.
Dans l’échantillon Pisos.ad du deuxième trimestre 2026, les 245 appartements proposés dans la paroisse affichaient un prix moyen de vente supérieur à 1,22 million d’euros et une moyenne de 9 551,87 €/m².
Ce chiffre doit être interprété comme un prix moyen d’offre, et non comme le montant auquel toutes les ventes se concluent.
Escaldes concentre une part importante des programmes immobiliers haut de gamme et bénéficie d’une localisation très recherchée pour les personnes souhaitant vivre à proximité immédiate d’Andorra la Vella, des commerces, des services et du centre thermal.
Le secteur d’Engolasters répond à une logique différente. On y recherche davantage la vue, l’ensoleillement, la tranquillité et de grandes surfaces. Un prix moyen à l’échelle de la paroisse masque donc déjà de fortes différences entre les appartements urbains, les programmes de prestige et les logements situés plus haut.
Pour un acheteur, Escaldes est moins une question de « prix moyen » que de micro-emplacement. La proximité du centre, l’étage, la vue et la qualité de la construction peuvent déplacer très fortement la valeur au mètre carré.
Prix au m² à Andorra la Vella en 2026
Andorra la Vella se situe également parmi les marchés les plus chers, mais avec des écarts particulièrement importants à l’intérieur de la paroisse.
Les appartements proposés sur Pisos.ad au deuxième trimestre 2026 affichaient en moyenne environ 7 726 €/m² à l’échelle de la paroisse. Pour le noyau urbain d’Andorra la Vella, le portail calculait environ 7 855 €/m², tandis que Santa Coloma se situait autour de 5 467 €/m².
Cette différence de plus de 2 000 €/m² au sein de la même paroisse montre pourquoi une moyenne globale ne suffit pas.
Un appartement situé à quelques minutes à pied des principales zones commerciales et administratives ne répond pas à la même demande qu’un logement situé à Santa Coloma.
Pour une personne qui souhaite vivre sans utiliser systématiquement sa voiture, le centre conserve un avantage évident. Pour un acheteur recherchant davantage de surface avec un budget donné, Santa Coloma peut offrir des possibilités différentes sans quitter la paroisse de la capitale.
Le prix doit toutefois être comparé à prestations réellement équivalentes. Une résidence neuve très efficace énergétiquement avec parking, ascenseur et terrasse n’est pas directement comparable à un appartement construit plusieurs décennies auparavant, même lorsque les deux adresses sont proches.
Prix au m² à Ordino en 2026
Ordino est parfois présentée comme une paroisse plus accessible parce qu’elle se trouve en dehors de la vallée centrale. Les données actuelles montrent que cette idée est largement dépassée pour une partie du marché.
Dans l’échantillon Pisos.ad du deuxième trimestre 2026, les appartements proposés à Ordino affichaient en moyenne environ 7 675 €/m² et un prix moyen de plus de 1,2 million d’euros.
Mais là encore, les différences internes sont considérables.
Le Serrat atteignait environ 9 198 €/m² dans les annonces analysées, tandis que le noyau d’Ordino se situait autour de 7 850 €/m². Ansalonga apparaissait autour de 5 685 €/m² et La Cortinada autour de 5 498 €/m².
Cette amplitude montre que « vivre à Ordino » peut correspondre à plusieurs marchés.
Le noyau d’Ordino attire notamment les personnes recherchant un environnement résidentiel préservé sans renoncer aux services de proximité. Les villages plus éloignés peuvent proposer une expérience plus montagnarde, avec en contrepartie des trajets quotidiens différents.
La rareté des biens joue également un rôle. Le portail ne recensait que 42 appartements disponibles dans toute la paroisse au cours de la période étudiée. Une petite quantité de logements particulièrement chers peut donc faire varier rapidement la moyenne.
Prix au m² à Canillo en 2026
Canillo est probablement l’un des meilleurs exemples de la difficulté à résumer une paroisse avec un seul chiffre.
À l’échelle de la paroisse, les appartements disponibles sur Pisos.ad étaient proposés en moyenne autour de 7 740 €/m² au deuxième trimestre 2026.
Mais les différences entre les localités sont spectaculaires.
Le Vilar atteignait presque 9 901 €/m² dans l’échantillon du portail. El Tarter se situait autour de 8 079 €/m², le noyau de Canillo autour de 7 335 €/m², Soldeu autour de 5 610 €/m², Incles autour de 5 381 €/m² et Ransol autour de 5 093 €/m².
Ces chiffres illustrent davantage la diversité de l’offre qu’une hiérarchie définitive entre villages.
Dans une zone où coexistent résidence principale, immobilier de montagne, résidences secondaires et proximité des domaines skiables, quelques programmes neufs peuvent considérablement déplacer les moyennes.
C’est également une raison pour laquelle les anciens contenus indiquant simplement « Canillo : 2 500 à 4 100 €/m² » sont devenus difficiles à défendre en 2026.
Cela ne signifie pas que tout appartement de Canillo vaut plus de 7 000 €/m². Cela signifie que l’offre actuellement commercialisée est beaucoup plus chère que les chiffres historiques régulièrement recopiés sur Internet.
Prix au m² à La Massana en 2026
La Massana présente elle aussi un marché très fragmenté.
Au deuxième trimestre 2026, les appartements présents sur Pisos.ad étaient proposés en moyenne autour de 6 704 €/m².
Escàs atteignait environ 9 167 €/m² dans l’échantillon, alors que le noyau de La Massana se situait autour de 6 943 €/m². Erts apparaissait autour de 6 868 €/m², tandis que Sispony, Anyós, Arinsal et l’Aldosa évoluaient plutôt dans une zone proche de 5 700 à 5 800 €/m².
Cette paroisse intéresse notamment les familles et les personnes souhaitant un compromis entre accès aux activités de montagne et proximité avec la vallée centrale.
L’accès au domaine de Pal-Arinsal constitue naturellement un élément d’attractivité, mais il ne faut pas automatiquement traduire cette proximité en rendement locatif.
Depuis l’entrée en vigueur du nouveau cadre du logement, l’attribution de nouvelles autorisations de logements à usage touristique dans les appartements et studios est suspendue de manière indéfinie.
Acheter aujourd’hui à La Massana avec comme seule hypothèse une future exploitation en location touristique serait donc imprudent si le bien ne dispose pas déjà d’un régime juridiquement exploitable.
Prix au m² à Encamp en 2026
Encamp reste l’une des paroisses présentant les niveaux d’offre les plus bas parmi les appartements recensés au deuxième trimestre 2026.
Pisos.ad y calculait une moyenne d’environ 5 840 €/m², soit le niveau moyen le plus bas des sept paroisses dans son échantillon d’appartements à vendre.
Mais la moyenne cache encore une fois plusieurs marchés.
Le Tremat se situait autour de 6 523 €/m², le noyau d’Encamp autour de 6 019 €/m² et Les Bons autour de 5 809 €/m². Vila apparaissait autour de 5 348 €/m², les Cortals autour de 4 591 €/m² et le Pas de la Casa autour de 4 400 €/m².
Pour un acheteur, cette dispersion peut être intéressante.
Un appartement situé près du centre d’Encamp, des transports et du Funicamp ne doit pas être comparé mécaniquement à un logement au Pas de la Casa ou dans les Cortals.
L’usage prévu est également déterminant. Un logement destiné à une résidence principale n’est pas évalué avec les mêmes critères qu’une résidence de montagne utilisée quelques semaines par an.
Encamp peut donc offrir des points d’entrée moins élevés que la vallée centrale sans être pour autant un marché uniforme ou automatiquement « bon marché ».
Prix au m² à Sant Julià de Lòria en 2026
Sant Julià de Lòria fait partie des marchés affichant les niveaux les plus modérés dans l’échantillon étudié.
Au deuxième trimestre 2026, Pisos.ad recensait seulement 11 appartements disponibles dans la paroisse et calculait un prix demandé moyen d’environ 5 946 €/m².
Le faible nombre de logements disponibles impose toutefois beaucoup de prudence.
Avec seulement onze observations, quelques biens neufs ou atypiques peuvent modifier sensiblement la moyenne d’un trimestre à l’autre.
Sant Julià présente un intérêt particulier pour les personnes qui se déplacent régulièrement vers l’Espagne ou travaillent dans le sud du pays.
La distance avec Andorra la Vella reste courte à l’échelle d’un grand pays, mais dans la vie quotidienne andorrane, le trafic, l’emplacement précis du logement et les horaires professionnels peuvent modifier fortement la perception du trajet.
Un prix inférieur à celui d’Escaldes n’est donc intéressant que si le logement correspond réellement au mode de vie de l’acheteur.
Quelle est la paroisse la plus chère en 2026 ?
Sur l’échantillon des appartements proposés à la vente par Pisos.ad au deuxième trimestre 2026, Escaldes-Engordany occupe clairement la première place avec environ 9 552 €/m².
Canillo, Andorra la Vella et Ordino forment ensuite un groupe relativement proche sur cette photographie du marché, autour de 7 700 €/m².
La Massana se situe autour de 6 700 €/m², tandis que Sant Julià de Lòria et Encamp sont proches de 6 000 €/m² ou légèrement en dessous.
Mais cette hiérarchie ne doit pas devenir un classement absolu.
À Canillo, le Vilar dépassait par exemple Escaldes dans le même jeu de données. À La Massana, Escàs dépassait 9 000 €/m². À Ordino, le Serrat se situait également au-dessus de 9 000 €/m².
La localité et le type de bien comptent donc souvent davantage que le nom de la paroisse.
Pourquoi les prix des annonces sont-ils beaucoup plus élevés que les anciens chiffres de transaction ?
C’est probablement la question la plus importante pour comprendre le marché actuel.
Les appartements proposés à la vente aujourd’hui ne représentent pas tout le parc immobilier andorran.
Une grande partie des logements existants ne sont pas à vendre. Parmi ceux qui le sont, les programmes récents ou les biens destinés à une clientèle disposant d’un budget élevé peuvent être surreprésentés.
Le prix affiché n’est également pas le prix signé.
Un vendeur peut demander 800 000 € et accepter finalement 750 000 €. La statistique d’annonce conservera 800 000 €, tandis que la statistique de transaction enregistrera le montant effectivement payé.
La composition du parc vendu varie elle aussi d’une année à l’autre.
Une année comportant davantage de grandes résidences neuves peut afficher un prix au mètre carré supérieur sans que chaque appartement ancien du pays ait augmenté dans la même proportion.
C’est pourquoi une bonne estimation doit combiner plusieurs sources plutôt que sélectionner le chiffre le plus spectaculaire.
