Louer un logement en Andorre en 2026 : loyers, bail, caution et dossier locataire
Trouver un logement à louer en Andorre peut être l’une des étapes les plus délicates d’une installation dans le pays. Le territoire est petit, l’offre disponible reste limitée et les logements réunissant les critères les plus recherchés emplacement pratique, parking, bonne isolation et surface familiale peuvent susciter rapidement plusieurs candidatures.
Pour autant, parler d’un « loyer moyen en Andorre » sans expliquer d’où vient le chiffre peut induire en erreur.
Les données officielles issues des contrats existants donnent des niveaux très différents des loyers affichés aujourd’hui sur les portails immobiliers. Ce n’est pas nécessairement une contradiction : les premiers incluent des baux déjà anciens et protégés par différents mécanismes, tandis que les seconds reflètent essentiellement le prix demandé pour les rares logements actuellement disponibles.
Combien coûte réellement une location en Andorre en 2026 ?
Le Gouvernement a présenté fin 2025 le SICAR, son système d’information sur les contrats de location. Sur environ 4 300 contrats alors enregistrés, le loyer moyen ressortait à 13 € par mètre carré. Les contrats de plus de cinq ans se situaient même autour de 7,80 €/m².
Ce chiffre ne représente cependant pas ce qu’un nouvel arrivant trouvera nécessairement en ouvrant un portail immobilier aujourd’hui.
Le Gouvernement a parallèlement étudié les nouveaux contrats signés au fil des années. Pour les baux conclus en 2025, le niveau moyen ressortait à 18,19 €/m². Cette donnée se rapproche davantage du coût supporté par les nouveaux locataires, même si elle reste une moyenne nationale.
La photographie des annonces disponibles est encore différente.
Au deuxième trimestre 2026, Pisos.ad recensait seulement 117 appartements à louer sur son portail. Leur loyer demandé moyen atteignait 2 832,74 € par mois, avec une médiane de 2 200 € et une moyenne de 26,94 €/m².
Il serait toutefois incorrect d’en conclure que le locataire « moyen » en Andorre paie près de 2 833 € par mois.
Les appartements présents sur un portail à un instant donné ne constituent pas un échantillon représentatif de tous les logements loués dans le pays. Les biens dont les locataires restent en place pendant plusieurs années ne réapparaissent pas dans les annonces. Les logements récents, de grande surface ou positionnés sur le haut du marché peuvent en revanche être surreprésentés.
Pour quelqu’un qui recherche un logement aujourd’hui, les annonces sont néanmoins une information incontournable : elles décrivent mieux la concurrence immédiate à laquelle il sera confronté que la moyenne d’un ancien contrat.
Pourquoi y a-t-il un tel écart entre les loyers officiels et les annonces ?
Le marché andorran présente actuellement plusieurs couches de loyers.
Un locataire installé depuis plusieurs années peut bénéficier d’un contrat signé à une époque où les prix étaient nettement inférieurs. Une partie importante des contrats a également été concernée par les mécanismes de prorogation mis en place depuis 2019.
À l’autre extrême, une personne arrivant en 2026 cherche parmi les logements qui se libèrent effectivement aujourd’hui. Cette offre est beaucoup plus réduite et se confronte à la demande actuelle.
Le SICAR illustre bien cette situation. Le Gouvernement indiquait que près de la moitié des contrats enregistrés se trouvaient entre 500 et 1 000 € par mois, alors que les annonces disponibles en 2026 affichent des montants sensiblement supérieurs.
Un nouvel arrivant ne doit donc pas construire son budget en prenant simplement 13 €/m² et en le multipliant par la surface souhaitée.
Pour savoir ce qu’il devra probablement payer, il doit regarder les logements réellement disponibles dans sa paroisse, puis comparer leur prix avec celui de biens de taille et de qualité similaires.
Dans quelles paroisses les loyers demandés sont-ils les plus élevés ?
Sur les appartements proposés à la location par Pisos.ad au deuxième trimestre 2026, Escaldes-Engordany affichait le loyer mensuel moyen le plus élevé, à environ 3 799 €. Andorra la Vella suivait avec environ 3 381 €.
Ces montants doivent être replacés dans leur contexte.
À Andorra la Vella, les appartements disponibles dans l’échantillon avaient une surface moyenne supérieure à 138 m². À Escaldes-Engordany, elle dépassait 123 m². Une partie du niveau élevé des loyers moyens vient donc de la taille et du positionnement des logements présents sur le portail.
Le prix au mètre carré permet de compléter la lecture.
Dans le même échantillon, Escaldes-Engordany se situait autour de 30,73 €/m². Canillo atteignait environ 29,73 €/m². Andorra la Vella ressortait autour de 24,45 €/m², La Massana à 23,80 €/m², Encamp à 24,49 €/m² et Ordino à 20,98 €/m².
Sant Julià de Lòria apparaissait à 30 €/m², mais ce chiffre reposait sur un seul appartement disponible dans l’échantillon. Il n’est donc pas raisonnable de l’utiliser comme une moyenne représentative de toute la paroisse.
C’est précisément pour cette raison qu’un bon guide immobilier doit toujours indiquer la taille de l’échantillon lorsqu’il utilise des moyennes locales.
Andorra la Vella et Escaldes sont-elles forcément les meilleures zones pour un nouvel arrivant ?
Elles sont particulièrement pratiques si votre travail, l’école des enfants ou une grande partie de vos activités quotidiennes se trouvent dans la vallée centrale.
Vivre à proximité des commerces et des services permet également de réduire la dépendance à la voiture.
Mais cette commodité se paie.
Un appartement moins central peut offrir davantage de surface ou de meilleures prestations pour un même budget. Avant de choisir, il faut donc comparer l’économie de loyer avec le coût et le temps des déplacements supplémentaires.
Cette réflexion est devenue d’autant plus intéressante que les résidents remplissant les conditions peuvent bénéficier de l’abonnement mensuel gratuit aux lignes régulières nationales. Le lieu de résidence peut ainsi être choisi en tenant compte du réseau de bus plutôt qu’en supposant qu’une voiture est indispensable pour chaque membre du foyer.
Pour un salarié travaillant dans le centre, un logement situé à Encamp et bien placé par rapport aux transports peut par exemple offrir une organisation quotidienne tout à fait différente d’un appartement isolé en altitude, même si les deux sont à une distance kilométrique relativement proche.
Encamp reste-t-elle plus accessible ?
Dans la photographie du deuxième trimestre 2026, Encamp affichait effectivement le loyer moyen le plus bas parmi les paroisses suffisamment représentées sur Pisos.ad, avec environ 1 328 € par mois.
Mais les appartements observés y étaient également beaucoup plus petits : leur surface moyenne n’était que de 54,25 m².
Le prix moyen au mètre carré s’élevait ainsi à environ 24,49 €, ce qui nuance fortement l’idée selon laquelle la paroisse serait simplement « deux fois moins chère » qu’Escaldes. (
Cette différence entre prix total et prix au mètre carré est importante lorsqu’on compare plusieurs zones.
Une personne seule recherchant 45 à 55 m² pourra éventuellement trouver Encamp intéressant. Une famille ayant besoin de 100 m², de trois chambres et de deux places de stationnement doit comparer des logements réellement équivalents plutôt que les loyers moyens de chaque paroisse.
Et Canillo, La Massana ou Ordino ?
Ces paroisses peuvent convenir à des personnes recherchant davantage de calme ou une proximité directe avec les activités de montagne.
Dans l’échantillon du deuxième trimestre 2026, Canillo disposait de 38 appartements à louer, soit l’offre la plus importante du portail. Le loyer moyen demandé atteignait environ 2 539 € pour une surface moyenne d’environ 85 m².
La Massana comptait 14 appartements et présentait des surfaces plus importantes, avec une moyenne dépassant 116 m².
Ordino ne comptait que quatre appartements disponibles. Dans un échantillon aussi réduit, la moyenne peut changer considérablement dès que deux ou trois biens apparaissent ou disparaissent du marché.
Pour ces paroisses, l’emplacement exact devient rapidement plus important que la moyenne générale.
Être situé dans le centre de La Massana ou d’Ordino, près des services et d’un arrêt de bus, n’implique pas le même quotidien qu’un logement situé beaucoup plus haut dans la vallée.
Location à l’année et location de vacances : deux marchés à ne pas mélanger
Le texte d’origine mélangeait les loyers résidentiels avec des tarifs à la nuit en période de ski. Cela rendait les comparaisons difficiles à utiliser.
Juridiquement comme économiquement, il s’agit de deux marchés différents.
La législation andorrane considère comme location de vacances le contrat portant sur un logement meublé pour une durée ne dépassant pas trois mois. Ces locations relèvent de la réglementation touristique spécifique.
Un bail destiné à votre résidence habituelle répond à d’autres règles.
Si votre projet est de vous installer en Andorre, les prix Airbnb de Noël ou les tarifs d’un appartement au Tarter pendant une semaine de ski n’apportent donc pratiquement aucune information sur le loyer annuel que vous devrez négocier.
À l’inverse, une personne venant uniquement pour une saison d’hiver ne doit pas appliquer les règles d’un bail de résidence habituelle à son hébergement temporaire.
Séparer ces deux intentions rend la recherche beaucoup plus efficace.
Quelle est la durée minimale d’un bail d’habitation en Andorre ?
Pour une résidence habituelle et permanente, la loi andorrane protège fortement la durée du bail.
En 2026, le Gouvernement indique que la durée d’un contrat de location d’habitation ne peut normalement pas être inférieure à cinq ans. Si une durée inférieure est inscrite dans le contrat, ou si aucune durée n’est indiquée, le locataire peut bénéficier d’une durée de cinq ans dans les conditions prévues par la loi.
Le contrat doit obligatoirement être établi par écrit.
Cette règle change la manière de lire certaines annonces.
Une mention comme « bail de douze mois » ne doit pas être acceptée automatiquement comme si elle correspondait nécessairement à un bail résidentiel classique. Il faut vérifier la nature juridique exacte du contrat proposé et l’usage auquel le logement est destiné.
Cette précaution est particulièrement importante pour les nouveaux arrivants, car un logement utilisé comme résidence permanente peut également servir de justificatif dans différentes démarches administratives.
Combien de mois de caution un propriétaire peut-il demander ?
La règle est plus claire que ne le laissait entendre le texte d’origine.
Pour une location résidentielle, les parties peuvent convenir d’une caution, mais celle-ci ne peut pas dépasser deux mois de loyer. La loi autorise également, si les deux parties sont d’accord, le remplacement de cette caution par une garantie bancaire ou une autre garantie acceptée.
Il ne faut donc pas écrire qu’un dépôt de deux à trois mois est « exigé par la réglementation locale ».
Deux mois correspondent au plafond de la caution prévue par le régime général, pas à un minimum légal.
Il faut également distinguer la caution du premier loyer payé au moment de l’entrée.
Si un propriétaire demande deux mois de caution plus le premier mois de loyer, le locataire devra effectivement décaisser l’équivalent de trois loyers à la signature. Mais cela ne signifie pas qu’il s’agit d’une caution de trois mois.
Cette nuance est importante lorsqu’on calcule le budget nécessaire pour emménager.
Quand la caution doit-elle être rendue ?
La caution sert à garantir les obligations contractuelles du locataire et les éventuels dommages causés au logement.
Le Gouvernement indique que le propriétaire doit la restituer lorsqu’il récupère les clés. Il peut en déduire des sommes correspondant à des dommages ou à des obligations contractuelles non respectées, mais ces retenues doivent être justifiées.
Un état des lieux précis est donc dans l’intérêt des deux parties.
Lors de l’entrée dans l’appartement, photographier les sols, les murs, les fenêtres, les équipements de cuisine, les sanitaires et les éventuelles traces existantes permet de réduire les discussions au moment du départ.
Les photos sont encore plus utiles lorsqu’elles complètent un état des lieux écrit et signé.
Un locataire ne doit pas être tenu responsable de l’usure normale liée au temps et à l’usage habituel du logement.
Qui paie l’électricité, le chauffage et les autres charges ?
La législation prévoit que le locataire prend en charge les services et consommations dont il bénéficie lorsqu’ils peuvent être individualisés.
Cela concerne notamment l’eau, l’électricité, le gaz, le chauffage, le téléphone et certains services comparables. Lorsque le propriétaire récupère lui-même ces montants, il doit pouvoir justifier la somme demandée.
C’est particulièrement important en Andorre pour le chauffage.
Deux appartements proposés au même loyer peuvent avoir un coût annuel très différent selon leur altitude, leur exposition au soleil, l’état des fenêtres, l’isolation et le système de chauffage.
Avant de signer, demander les consommations des occupants précédents est souvent plus instructif qu’une estimation donnée oralement lors de la visite.
Un logement légèrement plus cher mais correctement isolé peut finalement coûter moins cher sur une année complète.
L’assurance habitation est-elle facultative ?
La loi prévoit des obligations d’assurance pour les parties.
Le texte consolidé relatif aux locations prévoit notamment que le locataire maintienne une assurance couvrant suffisamment les dommages et préjudices susceptibles d’être causés au propriétaire et aux tiers. Le propriétaire peut demander à voir cette police d’assurance. (portaljuridicandorra.ad)
Il est donc préférable d’intégrer cette dépense dès le départ plutôt que de la découvrir juste avant la remise des clés.
Le prix dépend de la couverture, du logement et de l’assureur. Il n’existe pas un tarif réglementaire universel que l’on pourrait raisonnablement donner dans un guide.
Avant de souscrire, vérifiez notamment que le parking, la cave ou les autres annexes utilisées sont correctement prises en compte lorsque cela est pertinent.
Qui doit payer lorsqu’un équipement tombe en panne ?
La réponse dépend de la cause.
Le Gouvernement donne un exemple très concret : lorsqu’un chauffe-eau doit être remplacé en raison de son vieillissement ou de sa détérioration normale, la dépense relève du propriétaire. Si la panne résulte d’un mauvais usage du locataire, elle peut être mise à la charge de ce dernier.
Le locataire ne devrait toutefois pas commander de son propre chef un remplacement important et transmettre ensuite la facture au propriétaire.
Le plus prudent est de signaler le problème rapidement et de conserver les échanges écrits.
Cette logique vaut également pour la chaudière, les équipements sanitaires ou les installations appartenant au logement.
